Accettazione dell’eredità: termine, beneficio inventario e trascrizione

L’accettazione dell’eredità è un negozio giuridico attraverso il quale un soggetto (erede) acquisisce il diritto all’eredità, con effetto decorrente dal giorno dell’apertura della successione

Accettazione dell’eredità dal notaio

Come ribadito nei paragrafi che precedono, l’accettazione dell’eredità potrà essere effettuata dinanzi al notaio nelle ipotesi di accettazione espressa o di accettazione con beneficio di inventario.

Nel primo caso, il notaio si limiterà a ricevere la dichiarazione del soggetto accettante e ne redige il verbale. Indicherà le generalità del soggetto che accetta e l’eredità che si intende accettare. Nel secondo caso, invece, il notaio riceverà la dichiarazione dell’accettante al beneficio d’inventario dinanzi a due testimoni. Successivamente procederà a eseguire l’inventario dei beni, a cui possono assistere gli eredi del defunto e i suoi creditori.

Termine di accettazione dell’eredità

L’accettazione dell’eredità deve avvenire entro il termine di dieci anni dalla data del decesso del defunto, indipendentemente dal fatto che si tratti di successione legittima o di successione per testamento. Naturalmente, non sempre si potrà attendere il termine di un decennio. Qualcuno potrebbe infatti essere interessato a far sì che il soggetto chiamato all’eredità la accetti o vi rinunci anzitempo.

In ogni caso è bene che prima dell’accettazione dell’eredità sia stata già perfezionata la dichiarazione di successione, importante a fini fiscali, il cui termine di presentazione è ben inferiore a dieci anni.

Di fatti, tutte le persone che hanno un interesse di natura economica all’accettazione dell’eredità da parte dell’erede, possono domandare al tribunale che venga fissato un termine più breve per l’accettazione con la cosiddetta “actio interrogatoria”. Trascorso detto termine (senza accettazione), il diritto all’accettazione si estinguerà.

Come abbiamo già avuto modo di accennare qualche riga fa, un’eccezione è rappresentata dalla c.d. “accettazione con il beneficio d’inventario”, se il chiamato all’eredità è in possesso dei beni ereditari. In tale ipotesi, infatti, l’inventario (ovvero la separazione dei beni che derivano dall’eredità da quelli che erano già di proprietà dell’erede) dovrà essere effettuato entro il termine di tre mesi dalla morte del de cuius, con accettazione conseguente entro i quaranta giorni successivi.

fonte  https://www.consulenzalegaleitalia.it/accettazione-eredita/

Il Certificato di Agibilità /Abitabilità

La giurisprudenza considera il certificato di agibilità elemento “indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione del contratto” (Cfr. Cass., Sez. II, 10 giugno 1991, n. 6576; Cass., Sez. II, 27 novembre 2009, n. 25040).

La conseguenza che il consolidato orientamento giurisprudenziale trae da tale asserzione è la possibilità per il promissario acquirente dell’immobile, sprovvisto di certificato di agibilità, di agire per la condanna della controparte per il risarcimento dal danno patito. In altri termini, “il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica del condono, in quanto chi acquista un immobile – salvo si sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico – ha diritto alla consegna di un immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente, la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità” (Cass., Sez. II, 19 luglio 1999, n. 7681).

In una pronuncia più recente la Suprema Corte ha ritenuto che la mancanza del certificato di agibilità/abitabilità dell’immobile alla data fissata per la stipula del rogito notarile costituisse un fatto impeditivo al trasferimento della proprietà dell’immobile, nonché inadempimento grave ritenendo legittima la risoluzione del contratto preliminare e la condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra (Cfr. Cass, Sez. II, 4 dicembre 2006, n. 25703).

Si deve evidenziare, infine, che nel silenzio pattizio l’obbligo di provvedere al rilascio del certificato di agibilità/abitabilità è in capo all’alienante (Cfr. Cass., Sez. II, 17 dicembre 1993, n. 12507; Cass., Sez. II, 4 novembre 1995, n. 11521; Cass., Sez II, 27 novembre 2009, n. 25040).

In ultimo, merita senz’altro una doverosa segnalazione la sentenza n. 14812 del 4 giugno 2008, con cui la Corte di Cassazione Civile, Sezione II, ha ritenuto applicarsi l’art. 1669 Codice Civile al mancato rispetto della normativa antisismica, ritenendo che l’obbligatorietà dell’osservanza di dette prescrizioni si risolva in una presunzione normativa non soltanto di sufficienza, ma di necessità di conformare ad essa l’attività edificatoria, per prevenire il pericolo immanente, in zona sismica, che le opere possano collassare o subire danni che, oltre a pregiudicare la statica o la funzionalità, mettano a repentaglio la vita umana. L’appaltatore, al pari degli altri soggetti (progettista, direttore dei lavori, collaudatore se diverso dai primi, eventuali subappaltatori) che abbiano contribuito alla costruzione del fabbricato, dovrà rispondere, per dieci anni dall’ultimazione dello stesso, dei vizi accertati, tra i quali il sopraddetto mancato rispetto della normativa antisismica.

Che differenza c’è tra abitabilità e agibilità edilizia?

Come abbiamo scritto all’ inizio di questo post, non c’è più alcuna differenza, poiché il legislatore ha eliminato il duplice riferimento terminologico, scegliendo il più ampio termine di agibilità.

In tempi relativamente recentianche il Tribunale amministrativo del Lazio ha confermato questa impostazione con la sentenza n. 180 del 12 gennaio 2012.

Cosa c’è scritto nella sentenza del TAR Lazio? Rimandando alla lettura completa della sentenza, in questo post ci preme sottolineare un paio di passaggi.

Nel primo, i giudici amministrativi scrivono che “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente”.

Il secondo passaggio della sentenza, poi, specifica che “le due espressioni (abitabilità e agibilità edilizia, n.d.r.), se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi”.

Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’ entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, o perchè già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa.

Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. Con esso il legislatore ha giustamente escluso dalla previsione della richiesta del certificato di agibilità i vecchi edifici che dalla data di entrata in vigore della riforma (appunto il 30/06/2003) non abbiano subito nessuno degli interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24.

L’art.26 del DPR 280/2001 stabilisce che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/6/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguite talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del TUE.

La locazione immobiliare resta valida anche in assenza del certificato di agibilità. E’ quanto precisato dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza 9558/2017 del 13 aprile scorso: il principio fondamentale è che anche se l’assenza del certificato era nota al conduttore dell’immobile commerciale, ma anche in caso di vendita tra privati, il contratto resta poiché tale mancanza non ha effetto sulla sua validità.

Una ripassata a cosa dice la Legge sulle incompatibilità dell’iscrizione a ruolo agenti immobiliari con altri albi,ordini, ruoli o registri e simili

Un architetto, ingegnere civile edile o geometra può aprirsi un’agenzia immobiliare?

Partiamo dal nocciolo della questione: l’art. 5 c. 3 della legge 39 del 1989. L’art. prescrive l’incompatibilità della iscrizione all’albo (oggi ruolo) degli agenti immobiliari con l’iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri e simili.

Il tutto venne ribadito, in termini diversi, nella lett. c) dell’art. 18 della legge 57/2001:

L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:

  • con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
  • con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitata”.

Quindi, un tecnico (architetto, geometra, perito, ingegnere, geologo) non può esercitare la professione di agente immobiliare. Deve scegliere, o il timbro o la mediazione!!!!

La tassazione degli immobili 2018

Aggiornata con le recenti novità introdotte dalla Legge di bilancio 2018 (Legge n. 205/2017), in particolare in tema di nuovo Bonus Verde e detrazioni per ristrutturazioni e per risparmio energetico, la X edizione di questa indispensabile guida tratta in maniera approfondita e dettagliata la disciplina tributaria nel settore immobiliare, tenuto conto anche del D.L. 50/2017 in materia di locazioni brevi e del D.L. 25/2017, che ha modificato la disciplina della responsabilità solidale negli appalti.

Analizzando la materia per tipologia di soggetto (privati, professionisti e imprese), il testo approfondisce le singole problematiche, relative anche alla compilazione di modelli, con numerosi casi ed esempi pratici che facilitano l’interpretazione e l’applicazione della normativa e della prassi.

Andrea Schiavinato, Dottore Commercialista e Revisore dei Conti. Si dedica principal- mente al contenzioso tributario e al controllo di gestione. Svolge anche attività didattica presso l’Università Cattolica di Milano.

Serena Francesca Giubileo, Dottore Commercialista e Revisore dei Conti. Si occupa di fiscali- tà d’impresa e di diritto societario.

ARGOMENTI TRATTATI

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Il Mercato Immobiliare 2018 risente dell’incertezza italiana

https://stream24.ilsole24ore.com/video/casa/mercato-immobiliare-2018-risente-incertezza-italia/AENRPlrF

Previsioni di volumi in lieve calo rispetto al record del 2017 di 11 miliardi di investimenti per il segmento non residenziale. Cristiana Zanzottera, capo ufficio studi di Bnp Paribas real estate racconta che resta elevata la percentuale di capitali esteri (65% sul totale nel 2018 rispetto al 70% dell’anno prima), orientati su uffici, retail e logistica. In crescita le asset class alternative come student e senior housing.

Fonte il Sole 24 Ore articolo di Paola Dezza del 14/09/2018